2025 부동산 세금, 꼭 알아야 할 부분!

2025년 부동산 세금 변동 방향과 관련된 10가지 주요 사항을 간략히 설명합니다. 규제가 완화되고, 주택 임대사업자가 단기 임대를 통해 임차 공급을 늘리는 방향으로 나아가고 있습니다. 특히 고가 주택에 대한 새로운 과세 기준과 양도세, 종부세 관련 변동 사항이 눈에 띄며, 지방 저가 주택과 미분양 주택 또한 주목해야 할 요소입니다. 이러한 정보는 부동산 투기 및 관리에 있어 중요한 의사 결정을 하는 데 도움을 줄 것입니다. 꼭 확인해 보시기 바랍니다.

1. 📊 2025년 부동산 세금 방향

• 2025년 부동산 세금은 규제를 완화하고 임차 공급을 늘리며, 저가 주택 및 미분양 주택에 대한 주목이 필요하다.

• 내년도 부동산 세금 방향은 임대소득세 1건, 양도세 5건, 종부세 2건으로 구성된 총 10가지 내용으로 요약된다.

• 조세체계 합리화 관련하여 고가주택 소유자에게 간주 임대료 과세, 양도세 중과 유예 연장 등이 포함되어 있다.

 

2. 🏠 고가주택 2주택자의 간주임대료 대상 여부

• 고가주택은 공시가격이나 기준시가가 12억 원을 초과하는 경우를 의미한다.

• 고가주택을 2채 이상 보유한 경우, 월세를 받지 않고 전세만 주더라도 전세 보증금의 합계액이 12억 원을 초과하면 간주임대료 대상이 된다.

• 본 법안의 적용은 2026년 1월 1일 이후 발생하는 소득부터 적용된다.

• 고가주택을 보유한 경우, 2주택자도 간주임대료 대상으로 포함된다는 점에 유의해야 한다.

 

3. 🏠 주택 용도 변경 시 과세 기준

• 주택에서 상가로 용도 변경 시, 양도일 기준으로 1세대 1주택 비과세 및 장특공제 80% 혜택을 받을 수 있다.

• 매매계약에서 용도 변경을 명시한 경우, 매매계약일 기준으로 양도자의 비과세 기간과 장특공제 기간을 고려해야 한다.

 

4. 🏡 주택임대사업자의 거주주택 비과세 변경 사항

• 주택임대사업자의 거주주택 비과세 횟수가 무제한으로 다시 원복되었다.

• 이전에는 평생 1회로 제한되었으나, 현재는 횟수 제한 없이 무제한으로 적용된다.

• 이러한 변화는 새로운 것이 아니라 이전 상태로의 복원으로 볼 수 있다.

• 단기 민간임대주택 제도가 부활하여 거주주택 비과세가 적용될 예정이다.

• 단기 임대주택은 등록 조건으로 수도권은 공시가격 4억 이하, 비수도권은 2억 이하이며 조정대상지역에서는 등록이 불가능하다.

• 단기임대주택에 대한 관심이 필요하다고 강조된다.

 

5. 📊 거주주택 비과세 규정 변경

• 거주주택 비과세를 받은 후에는 다음 주택의 양도차익을 계산하는 방법이 변경되었다.

• 이전에는 거주주택 비과세를 한번만 인정했으나, 이제는 이를 반복적으로 사용할 수 있게 되었다.

• 예를 들어, A와 B 주택에서 거주 후 각각 비과세 처리할 수 있으며, C와 D 주택은 임대주택 조건을 충족해야 비과세를 받을 수 있다.

• C 주택의 비과세 기간은 취득일부터가 아니라 이전 비과세 기간을 제외한 후 2년 거주한 후에 인정된다.

• 따라서, D 주택에서 거주하다가 양도 시에도 이전의 비과세 기간을 제외한 나머지 기간만 비과세로 처리된다.

 

6. 🏠 2025 부동산 세법 변화 요약

• 토지와 건물을 함께 취득한 후 건물을 철거해 토지만 사용하는 경우에는 기준시가에 따라 안분하는 조항이 적용되지 않는다.

• 이 조항은 2025년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용된다.

• 다주택자의 중과 배제 기간이 1년 연장되어, 내년 5월 9일까지 유예된다.

• 건설형 장기 민간 임대주택의 공시가격 기준이 6억에서 9억으로 상향되지만, 매입형 민간 임대주택은 여전히 6억으로 유지된다.

• 단기 민간 임대주택에도 중과 배제 적용이 가능하며, 등록하고 의무 조건을 준수하면 2025년 6월 4일 이후에도 중과 배제를 받을 수 있다.

 

7. 🏡 단기 민간 임대주택과 종부세 개정 사항

• 단기 민간 임대주택에 대해 종부세의 합산 배제가 적용되며, 기존에는 장기 10년만 가능했던 부분이 개선된다.

• 종부세 합산 배제는 영 시행일 이후에 납세의무가 성립하는 경우부터 적용된다.

• 지방 저가주택의 공시가격 기준이 현재 3억 원 이하에서 4억 원으로 상향될 예정이다.

• 1주택 보유자가 지방 저가주택을 추가 보유할 경우, 이를 없는 것으로 간주하여 12억 원 공제와 최대 80% 세액공제를 받을 수 있다.

• 지방 저가주택 관련 세법 정의가 취득세, 종부세, 양도세에 따라 상이하므로, 정확한 구분이 필요하다.

 

8. 🏡 인구 감소 지역의 세금 특례 및 미분양 주택 규정

• 인구 감소 지역에서 주택을 취득할 경우, 2024년부터 2026년까지 1세대 1주택 특례가 적용되며, 이는 종부세와 양도세 모두에 관련된다.

• 양도세 비과세는 1세대 1주택에 대해 장기보유특별공제를 최대 80%까지 제공하며, 종부세는 기본 공제 12억과 각종 세액공제를 최대 80%까지 지원한다.

• 과세특례가 적용되기 위해서는 주택이 인구 감소 지역에 위치하고, 공시가격이 4억 원 이하이어야 하며, 양도세와 종부세 기준은 각각 취득 시점과 과세 시점에 따른다.

• 기존 1주택 보유자가 인구 감소 지역에 주택을 구매할 경우, 동일 거리(시, 군, 구) 내에 두 개의 주택 소유는 허용되지 않는다.

• 준공 후 미분양 주택에 대한 세금 특례는 2024년부터 2025년까지 적용되며, 주택 면적은 85제곱미터 이하, 취득가액은 6억 원 이하이어야 하고, 양도자와 양수자의 조건도 명확해야 한다.

 

9. 🏡 2025년 부동산 세금 방향

• 2025년 부동산 세금 방향은 규제를 조금씩 완화하는 분위기로 진행되고 있다.

• 지방 저가 주택과 미분양 주택에 대한 관심이 요구되며, 이에 대한 시장 분석이 중요하다.

• 주택 임대사업자는 단기를 부활시키면서 규제를 풀어주고, 임차 공급을 늘리는 방향으로 나아갈 것으로 추정된다.