25년부터 양도세 무한대로 비과세 받는 방법 (임대사업자 주의)

2025년부터 개정되는 세법의 핵심 내용을 짚어주는 내용입니다.  양도세에 대한 중요한 정보를 알고, 특히 임대사업자로서의 주의 사항들을 점검할 수 있습니다. 임대주택과 거주주택의 비과세 요건이 명확하게 설명되어, 세무 상황을 이해하는 데 도움이 됩니다. 택스 플래닝을 고려해야 할 분들에게 필수적인 정보입니다. 결국, 이러한 정보를 통해 효율적인 절세 방법을 모색하고, 낭패를 예방할 수 있습니다.

1. 📊 2025년 세법 개정과 이주택자 소득세 변화

• 2025년부터 이주택자도 전세보증금에 대해 소득세가 과세된다. 이전에는 3주택자 이상일 때만 과세되었다.

• 2026년부터 공시가격 12억 원 초과의 주택을 두 채 가진 경우, 그 보증금이 12억 원을 넘으면 소득세가 부과된다.

• 높은 소득세율을 피하려면 전세를 12억 원으로 설정하고, 월세를 연간 2천만 원 이하로 맞추어 분리과세를 활용하는 것이 절세 방법이다.

 

2. 🏡 양도소득세 비과세 연장과 혜택 확대

• 2026년 5월 9일까지 양도소득세 중과세를 배제하는 내용이 1년 더 연장되었다.

• 현재 부동산 시장이 경직되어 있으며, 중과세 재개는 시장에 부정적인 영향을 미칠 수 있다.

• 25년부터는 주거용 주택에 대해 과거처럼 횟수 제한 없이 비과세가 가능해진다.

• 이전에는 거주 주택 매매 시 생애 한 번만 비과세 혜택이 있었으나, 이제는 무제한으로 비과세 적용이 가능하다.

• 고객 중 한 사람은 시행령 개정 후 잔금일 조정을 통해 기존의 일반 과세에서 비과세로 전환할 수 있었다.

 

3. 🏡 거주주택 비과세 요건 및 주의사항

• 거주주택 비과세 요건은 2년 이상 거주해야 하며, 필요한 경우 보유 기간 중 합계로 2년 이상이어야 한다.

• 거주주택 요건은 조정 대상 여부와 무관하게 적용되므로, 반드시 2년 이상 거주해야 거주주택으로 인정된다.

• 임대주택으로 인정받기 위해서는 세무서 관할 지자체에 임대 사업자 등록이 필요하다.

• 2025년부터는 6년 단기 임대 사업자가 신설될 예정이며, 이는 거주주택 비과세 특례 대상 임대 주택에 포함된다.

• 임대차 계약의 5% 증액 제한 요건 및 임대 기간 준수를 위반할 경우 관할 구청에서 과태료가 부과되므로, 위반 사례는 거의 없는 상황이다.

 

4. 🏠 임대주택의 비과세 요건과 주의사항

• 임대주택의 비과세가 깨지는 이유는 임대 개시 당시 공시가격 요건인 6억 원 이하 및 수도권의 경우 3억 원 이하를 충족하지 못하는 경우이다.

• 고객 중 한 명이 임대주택을 여러 채 보유했지만, 한 채의 공시가격이 6억 원을 초과하여 거주 주택 처분 시 양도세가 크게 증가할 뻔한 사례가 있다.

• 임대주택에 대한 공시가격 요건을 검토하기 위해 공시가격 알리미 사이트를 활용하는 것이 권장된다.

• 비과세 정책을 통해 거주 주택을 여러 번 갈아타면서 비과세 혜택을 받을 수 잇다는 점이 이번 개정을 통해 확인되었다.

• 하지만 거주 주택 양도 후, 장기임대주택 임대 기간 종료 후에 새로운 거주 주택으로 이사하는 경우 주의가 필요하다.

 

5. 🏠 거주 주택과 임대주택의 양도세 비과세 규정

• 거주 주택으로 전환한 후 2년 동안 거주하면 양도세 비과세가 가능하나, 모든 양도 차액이 비과세되는 것은 아니다.

• 거주 주택으로 전환한 장기 임대주택의 양도 차익 중, 양도일 이전의 차액은 중복 비과세되지 않으며 A 주택 양도일까지의 차액은 비과세로 처리되지 않는다.

• 양도세 신고 시 세액 계산이 복잡할 수 있으므로 전문가의 검토를 받는 것이 권장된다.

• 많은 사람들이 전체 비과세를 기대하나, 임대주택 전환 시 유의사항을 알고 있으면 의사 결정에 도움이 될 수 있다.