[신탁부동산 전세사기 막자!] 신탁원부 인터넷 발급 가능 ,발급받는 방법~~

 신탁부동산 전세사기를 방지하기 위해 신탁원부를 인터넷으로 발급받는 방법에 대해 설명합니다. 인터넷 발급 시스템의 도입으로 과거 복잡한 과정을 간소화 했고, 시간을 절약할 수 있는 방법을 알려줍니다. 이를 통해 신탁 재산의 세부 정보를 쉽게 확인할 수 있게 되었습니다. 신뢰할 수 있는 정보를 빠르게 파악하여 사기를 예방하는 것이 영상의 핵심 주제입니다. 따라서 신탁 부동산에 대한 이해를 높이고 실질적인 도움을 줄 수 있읍니다

1. 🏡 신탁재산과 신탁원부 인터넷 발급

• 신탁재산은 소유권을 신탁회사로 이전하고 다양한 방식으로 관리하며, 대표적으로 담보 신탁, 처분 신탁, 관리 신탁이 있다.

• 신탁원부를 통해 신탁 재산의 소유자 및 대출 정보를 확인할 수 있으며, 이전에는 등기소 방문이 필요했지만, 2023년 1월 31일부터 인터넷으로 발급이 가능해졌다.

• 대법원 인터넷 등기소의 최근 개편으로 명칭 및 메뉴가 변경되었으므로, 신탁원부 발급 방법과 주의사항을 숙지하는 것이 필요하다.

 

2. 🖥️ 신탁원부 인터넷 발급 절차

• "인터넷 등기소" 검색 후 신탁 공매 물건을 열람하기 위해 지번과 호수를 입력해야 한다.

• 신탁원부 발급 신청 시 "연구 보존 문서" 메뉴가 표시되지 않아 사용자 지원 센터에 문의해야 했고, 로그인 후에야 메뉴가 나타났다.

• 신탁원부는 채권관계에 따라 여러 건이 존재할 수 있으며, 최신 신탁 업무만 발급받으면 된다고 한다.

• 발급되는 신탁원부의 양이 많을 경우 열람/발급 시간이 오래 걸릴 수 있으며, 경우에 따라 20~100매 이상이 될 수 있다.

• 결제 이후 신탁원부 발급이 완료되며, 별도로 등기부등본을 발급받지 않아도 된다는 점이 강조된다.

 

3. 🏢 신탁원부 발급과 임대차 계약의 중요 사항

• 신탁원부는 위탁자와 수탁자, 신탁 담보 계약 내용, 대출 금액 등 정보를 포함하며, PDF로 저장할 수 있어 사용이 간편해졌다.

• 위탁자는 대출 신청을 한 채무자로, 이전 소유자에서 권리 승계를 통해 기존 임차권과 기타 권리를 유지한다.

• 임대차 계약 서류는 위탁자가 수탁자에게 제출해야 하며, 임차인의 존재 여부에 따라 임대차 보증금 반환 책임이 위탁자에게 있다.

• 수탁자는 신탁 계약 체결 후 새로운 임대차 계약을 체결할 수 있으며, 위탁자는 수탁자의 승낙을 받아야 한다.

• 임대차 계약 시에는 수탁자와 우선수익자의 사전 동의를 받아야 하며, 보증금 반환 의무는 위탁자에게 있다.

3.1. 신탁원부 발급 프로세스 설명

• 신탁원부에는 위탁자, 수탁자, 신탁 담보 계약 내용, 그리고 대출 금액이 포함되어 있다.

• 신탁원부 발급 과정이 인터넷으로 가능해져서 과거의 불편함이 해소되었다.

• 위탁자는 대출 신청한 채무자, 즉 원래의 소유자를 의미하며.

• 수탁자는 신탁회사를 지칭한다.

• 신탁 계약서에는 우선수익자와 관련된 정보가 포함되며, 이는 대출을 제공하는 금융기관을 의미한다.

3.2. 임대차 계약과 담보 신탁의 관계

• 담보 신탁 계약서의 내용은 주로 임대차 조항이 중요하며, 특히 임대차 계약이 유효하다는 점이 강조된다.

• 신탁으로 소유권을 취득하는 것은 기존 임차권, 기타 권리를 승계하는 것을 의미하며, 이는 기존 임차인 상태에서 가능하다.

• 위탁자는 임대차 계약서 사본을 신탁회사에 제출해야 하며, 이는 임차인의 계약 정보를 신탁회사가 인지하는 데 필요하다.

• 임차인이 지급하는 월세는 위탁자가 수납하며, 임대차 계약 종료 시 보증금 반환 채무는 위탁자가 부담하게 된다.

• 신탁 설정 등기 이후 새 임대차 계약은 수탁자 명의로 체결되며, 위탁자는 수탁자의 승낙을 받아 자신의 명의로 계약을 체결할 수 있다.

3.3. 신탁 부동산 임대차 계약 시 유의 사항

• 신탁회사가 계약을 체결하는 것이 원칙이나 임차인이 직접 계약서를 작성하려면 신탁회사를 방문해야 하는 불편함이 있다.

• 위탁자도 계약을 체결할 수 있으나, 이는 반드시 수탁자의 사전 승낙을 받아서 가능하다.

• 위탁자가 임의로 체결한 임대차 계약은 수탁자에게 효력을 주장할 수 없으며, 손해가 발생할 경우 위탁자가 그에 대해 배상해야 한다.

• 임차인은 담보 신탁된 부동산의 임대차 계약 시 반드시 수탁자 동의를 얻어 계약서를 작성해야 한다.

• 이러한 내용은 담보 신탁 계약에 명시되어 있으며, 임차인은 이 점을 잘 이해하고 있어야 한다.

3.4. 임대차 계약과 보증금 반환 의무

• 임대차 계약의 수탁자 동의에 따른 별도의 특약을 포함할 수 있다.

• 담보 신탁 계약 외에 특약을 통해 온비드 시스템을 활용할 수 있으며, 수탁자는 이를 통해 낙찰자를 결정할 수 있다.

• 위탁자는 수탁자와 우선수익자의 사전 동의 없이는 신탁 부동산에 대해 임대차 계약을 체결할 수 없다.

• 임대차 보증금 반환 의무는 위탁자에게 있으며, 임차인이 반환을 요구할 경우 위탁자는 비용과 책임으로 이를 반환해야 한다.

• 담보신탁 계약의 경우 임대차 보증금 반환 의무는 수탁자에게 있지 않고 위탁자에게 있다.

3.5. 신탁부동산의 주요 구성 요소와 채권 구조-예시

• 위탁자는 농업회사법인이며, 수탁자는 무궁화신탁이고, 우선수익자는 광명세마근고이다.

• 여러 개의 담보물에 공동담보가 설정된 개념이다.

• 신탁 업무에서는 1순위 우선수익자와 1순위 저당 설정 권리자가 중요한 역할을 담당한다.

• 세마금가는 38억 7,600만 원의 채권 최고액으로 설정되어 있다.

• 수익권 증서 금액은 대출금액의 120%로 추정되며, 원금은 약 30억 초반대 정도로 예상된다