주택 수 포함 안되는 (1억, 2억, 3억, 6억)이하 주택.

주택 수에 포함되지 않는 다양한 조건과 세법에 대해 상세히 설명합니다. 1억 이하 주택의 시가 표준액와 관련하여 세금 부담을 줄이는 방법에 대해 알려줍니다. 지방 미분양 주택과 소형 주택의 취득 요건 및 세금 혜택 또한 다루고 있습니다. 이런 정보를 통해 부동산 세법을 이해하고, 주택 구매와 관련한 실수를 방지할 수 있습니다. 부동산 주택 세무 관련 정보를 숙지함으로써 세금 부담을 줄이고 합리적 결정을 내리는 데 큰 도움이 될 것입니다.

1. 🏠 주택 수에 포함되지 않는 주택의 세금 혜택

• 1억 이하 주택의 경우, 시가 표준액 기준으로 보유 주택 수에 포함되지 않아 취득세가 일반 과세된다. 그러나 특정 지역은 예외가 있어 주의가 필요하다.

• 2억 이하와 3억 이하 주택은 보유 주택 수에 포함되며, 새롭게 추가된 6억 이하 주택은 취득 당시 금액 기준으로 구분된다.

• 신축 소형 주택, 기축 소형 주택, 지방 미분양 아파트 등은 특정 조건을 충족할 경우 취득세 혜택을 제공받는다.

• 이러한 주택을 취득하면 보유 주택 수에서 제외되어 취득세 등 세금의 중과세를 피할 수 있으며, 해당 혜택은 2026년 12월 31일까지 유효하다.

1.1. 주택 수에 포함되지 않는 금액 기준 및 세금 차이점

• 1억 이하, 2억 이하, 3억 이하, 6억 이하의 주택은 주택 수에 포함되지 않는다는 점이 중요하다.

• 주택의 금액 기준인 시가 표준액이 1억 이하일 경우 해당 주택은 보유 주택 수에 포함되지 않는다.

• 현재 보유하고 있는 주택 수에서 1억 이하 주택이 제외되므로, 새로운 주택 취득 시 취득세가 중과되지 않는다.

• 1억 이하 주택을 취득할 때는 취득세가 일반 과세로 적용되지만, 특정 지역에서는 이러한 주택도 보유 주택 수에 포함될 수 있다.

• 정비 구역이나 소규모 주택 정비법 적용 지역에 위치한 1억 이하 주택은 보유 주택 수에 포함되어 취득세가 증가할 수 있다.

1.2. 2억, 3억, 6억 이하 주택 기준

• 2억 이하 및 3억 이하 주택은 보유 주택 수에 포함된다.

• 새롭게 추가된 6억 이하 주택은 취득 당시 금액을 기준으로 한다.

• 1억 이하 주택은 시가 표준액 기준으로 평가되었지만, 6억 이하 주택은 취득가액 기준으로 평가됨을 주의해야 한다.

1.3. 주택 유형별 요건 정리

• 신축 소형 주택은 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 중공된 것으로, 최초 유상 승계 취득이 가능해야 하며, 전용 면적이 60m 이하이고, 수도권 6억 이하, 비수도권 3억 이하의 가격 조건을 만족해야 한다.

• 기축 소형 주택은 같은 기간 내 유상 승계 취득이 필요하며, 추가로 임대 사업자 등록 요건이 있으며, 비 아파트로 전용 면적이 60m 이하이고 가격 조건도 동일하다.

• 지방 미분양 아파트의 경우, 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 최초 유상 승계 취득 가능하며, 전용 면적은 85m 이하, 가격은 6억 이하로, 수도권 외 지역에서만 해당된다.

• 전반적으로 유상 승계 취득은 증여와 상속을 제외하며, 오피스텔은 보유 주택 수에 포함되므로 주의가 필요하다.

• 기축 소형 주택의 경우, 임대 사업자로 등록하지 않은 경우 60일 이내에 등록해야 혜택을 받을 수 있다.

1.4. 주택 수에 따른 취득세 혜택

• 특정 유형의 주택을 취득할 때, 해당 주택은 주택 수에서 제외되어 취득세 혜택을 받을 수 있다.

• 예를 들어, 두 개의 주택을 가진 상태에서 세 번째 주택을 취득할 때, 해당 주택이 비조정 지역에 있고 호당 1% 혹은 3%의 일반 과세로 적용될 가능성이 있다.

• 만약 세 개의 집을 보유하고 있다가 네 번째 집을 사게 되면, 그 집이 주택 수에 포함되어 12%의 높은 취득세가 부과된다.

• 이러한 혜택은 3년간, 즉 2026년 12월 31일까지 유효하며, 이후 연장이 될 경우 혜택이 지속될 수 있다.

• 혜택 기간이 종료되면 추가적인 혜택을 받을 수 없으므로 주의가 필요하다.

 

2. 🏡 종부세와 주택수 제외 요건

• 종부세는 주택수를 기준으로 하여 적용되는데, 특정 경우에 주택수가 포함되지 않는다.

• 1세대 1주택으로 판명될 경우, 일시적 2주택 신규주택, 상속받은 주택, 지방 저가주택 등을 주택수에서 제외할 수 있다.

• 상속주택은 반드시 금액 요건을 만족해야 하며, 수도권은 6억 이하, 비수도권은 3억 이하인 주택이어야 한다.

• 주택수에서 제외되더라도, 해당 주택의 공시가격은 종부세 계산에 포함되므로 주의가 필요하다.

• 소형 신축 주택과 지방 미분양 주택도 주택수에서 제외되며, 특정 조건(예: 전용 면적, 취득가액 등)을 충족해야 한다.

2.1. 종합부동산세의 주택수 비포함 사례

• 종합부동산세는 취득세와 다른 주택수 재외 조항에 따라 적용된다.

• 1세대 1주택으로 간주될 때, 주택수에 포함하지 않는 경우는 여러 가지가 있다.

• 첫 번째로, 1주택과 부속 토지를 함께 가진 경우 주택수에서 제외된다.

• 두 번째는, 일시적 2주택의 신규주택을 취득하고 3년 이내에 기존 주택을 판매하면 신규 주택은 주택수에서 제외된다.

• 상속받은 주택도 1세대 1주택 판정에 포함되지 않지만, 상속주택에는 금액 요건이 있다. 수도권은 6억 이하, 비수도권은 3억 이하인 경우에 해당된다.

2.2. ️ 주택 수와 공시 가격의 구분

• 1세대 1주택 판정 시, 주택 수에서 제외되는 주택은 단순히 주택 수만 빠지며, 공시 가격은 합산하여 종부세를 계산한다.

• 예를 들어, 공시 가격이 10억 원인 집에 추가로 1세대 1주택 판정 시 주택 수에서 빠지는 집이 있을 경우, 해당 주택의 공시 가격은 여전히 종부세 계산에 포함된다.

• 이로 인해, 만약 주택의 공시 가격이 3억 원이라면, 전체 공시 가격은 13억 원이 되며, 1세대 1주택 기준의 1억 원 공제를 고려하면 종부세 과세 대상이 될 수 있다.

• 주택 수와 공시 가격 모두에서 빠지는 주택으로는 합산 배제 임대 주택과 합산 배제 사원용 주택이 있으며, 이 경우 두 가지 모두에서 제외된다.

• 그러므로, 주의해야 할 점은 모든 주택의 공시 가격은 종부세 계산에 사용되므로, 이를 염두에 두어야 한다.

2.3. 종부세 계산 시 주택수에 포함되지 않는 경우

• 종합부동산세(종부세) 계산할 때 주택수에 포함되지 않는 경우로는 합산배제 임대주택과 원형 주택이 있다.

• 1세대 1주택으로 인정되는 일시적 2주택, 상속 주택, 지방 적가 주택 등의 예시가 있다.

• 추가적으로 소형신축 주택과 지방 미분양 주택도 주택수에 포함되지 않는다.

2.4. 소형 신축 주택 및 지방 미분양 주택 요건

• 소형 신축 주택은 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일 사이에 취득해야 하며, 전용 면적 60㎡ 이하 및 취득 가액 6억 이하의 조건을 충족해야 한다.

• 이 주택은 비 아파트여야 하며, 중공 요건은 같은 기간 내에 준공이 되어야 한다.

• 최초 계약자만 혜택을 받을 수 있으며, 만약 분양권을 전매로 취득했다면 혜택이 없다.

• 지방 미분양 주택은 동일한 요건을 가지며, 전용 면적 85㎡ 이하 및 취득 가액 6억 이하로 지역은 수도권 외 지역이어야 한다.

• 주택 수에서는 일부 주택들이 제외되지만, 해당 주택의 공시 가격은 합산하여 계산된다.

 

3. 🏠 소득세 및 양도세와 주택 수 관련 사항

• 소득세는 주택 임대 소득을 기준으로 하며, 3주택 이상 보유 시 보증금도 월세처럼 간주하여 소득으로 계산된다.

• 소형 주택(주거 전용 면적 40m² 이하 또는 기준 시가 2억 이하)은 2026년 12월 31일까지 주택 수에서 제외된다.

• 1억 이하 주택은 양도세 비과세 판단 시 주택 수에 포함되며, 1세대 1주택 등 특별한 경우에만 제외된다.

• 양도세 중과세는 기준 시가에 따라 결정되며, 2주택자와 3주택 이상의 경우에 따라 다르게 적용된다.

• 6억 이하 주택은 소형 신축 및 지방 미분양 주택에도 적용되며, 양도세 비과세 시 주택 수에 포함된다.

3.1. 주택 임대 소득세와 소형 주택의 기준

• 소득세에서 주택 임대 소득은 주택을 임대하여 얻는 월세 수입을 포함한다.

• 주택 수 계산 시, 3주택 이상 소유자는 본인이 거주하는 주택을 포함하므로, 보증금도 월세로 간주된다.

• 만약 보유 주택이 3개 이상이고 보증금의 합계가 3억 초과이면 초과 금액에 대해 월세로 계산되며, 소형 주택은 주택 수에 포함되지 않는다.

• 소형 주택의 요건은 주거 전용 면적이 40m² 이하이며, 과세기간의 기준 시가가 2억 이하여야 한다.

• 2026년 12월 31일까지 소형 주택은 주택 수에서 제외되므로, 이점에 대한 정확한 인식이 필요하다.

3.2. 양도세 비과세와 중과세 규정

• 양도세 비과세는 1억 이하 주택에 해당되며, 이 기준은 기준 시가를 기준으로 한다.

• 주택 공시 가격이 1억 이하라도, 양도세 비과세 판정 시 보유 주택수에 포함된다.

• 만약 1세대 1주택이거나 특정 주택 유형에 해당하면 보유 주택수에서 제외될 수 있다.

• 양도세 중과세는 2주택자와 3주택 이상 소유자에 대해 적용된다.

• 기준 시가 1억 이하 주택이 기타 지역에 위치할 경우 보유 주택수에 포함되지 않는다.

3.3. 주택 수 포함 기준 및 양도세 중과세 규정

• 기타 지역은 기준시가 주택 공시가격 3억 초과하는 주택만 보유 주택수에 포함된다.

• 서울, 경기도, 광역시, 세종시의 모든 주택은 주택수에 포함되지만, 특정 읍면 및 군지역은 제외된다.

• 양도세 중과세의 경우 3주택 이상인 다주택자는 해당 주택이 저정 대상지역에 위치할 시 중과 대상이 된다.

• 1억 이하 주택은 이주택 양도세 중과세의 경우 중과 대상이 아니나, 3주택의 경우 중과 대상에 포함될 수 있다.

• 양도세의 기준은 기준시가 1억 이하 주택과 3억 이하 요건으로 나뉜다.

3.4. 양도세 비과세와 주택 수 포함

• 3억 이하 주택은 1억 이하 주택과 동일하게 양도세 비과세 판정 시 보유 주택 수에 포함된다.

• 양도세 중과세는 3주택 이상 소유한 다주택자에게 적용되며, 현재 그 의미가 거의 없어진 상태이다.

• 조정대상 지역에 위치한 다주택자가 2년 이상 소유한 주택을 내년 5월 9일까지 양도할 경우, 양도세 중과세로 인해 일반 과세로 전환된다.

• 6억 이하 주택도 양도세 비과세 판정 시 보유 주택 수에 포함되며, 이때 금액 기준은 취득가 기준이다.

• 지방 미분양 주택도 양도세 비과세 판정에서 주택 수에 포함되므로 주의가 필요하며, 대책 내용만 알고 있다가 의도하지 않게 비과세를 놓치는 상황이 발생할 수 있다.

3.5. 주택 취득 요건 및 세제 관련 정보

• 취득 요건은 이전의 취득세나 종합부동산세와 동일하게 적용된다.

• 24년 1월 10일부터 25년 12월 31일까지 전용면적 60m² 이하와 취득가액 6억 이하 조건이 적용되며, 신축은 중공 시기가 해당 기간 내여야 한다.

• 양수자는 해당 주택에 대한 최초의 매매 계약 체결자이어야 하며, 계약 전에 다른 자가 입주한 적이 없어야 한다.

• 전용면적 85m² 이하의 주택은 취득가액 6억 이하 조건을 충족하고 수도권 밖에 위치해야 하며, 개발부에서 정한 요건도 따라야 한다.

• 신축 소형주택 및 지방 미분양주택은 양도세 중과 대상에서 제외되어 해당 주택 보유 수에 포함되지 않는다.

 

4. 🏡 주택 수에 포함되지 않는 금액 요건

• 부동산세금에서 주택 수에 포함되지 않는 금액 요건은 1억 이하, 2억 이하, 3억 이하, 6억 이하로 구분된다.

• 세금별 금액 요건은 서로 다르며, 취득가액 기준과 공시 가격 기준이 존재해 혼동을 줄 수 있다.