( 최우선변제권) 경매초보 마스터과정 #부동산경매강의

 부동산 경매 초보자를 위한 필수 지식, 특히 소액 임차인의 최우선 변제권에 대해 상세히 설명합니다. 주택임대차보호법 제8조에 근거하여, 소액 임차인이 경매 시 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 다룹니다. 강의는 최우선 변제권의 취지, 요건(소액 임차인 범위, 대항 요건, 배당 요구)을 명확히 제시하고, 인터넷 등기소 자료를 활용하여 지역별 소액 임차인 기준과 최우선 변제 금액을 안내합니다. 실제 사례 분석을 통해 말소기준권리와 임차인의 대항력 관계를 설명하고, 소액 임차인으로서 최우선 변제를 받기 위한 조건 충족 여부를 꼼꼼히 검토합니다.  경매 초보자는 소액 임차인 보호 제도를 이해하고, 자신의 권리를 행사하는 데 필요한 실질적인 도움을 얻을 수 있습니다.

1. 📜 소액 임차인 최우선 변제권의 이해
소액 임차인 최우선 변제권은 임차인이 매각 시 보증금의 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받는 권리이다.

이 권리는 약자인 임차인을 보호하고, 경매 시 방 한 칸에 해당하는 금액을 보장하기 위해 제정되었다.



2. 📜 최우선 변제권 요건

최우선 변제권을 가지기 위해서는 첫 번째로 소액 임차인 범위 내에 있어야 한다. 

두 번째 요건은 경매 개시결정 등기 이전에 주택의 인도와 전입 신고를 해야 한다. 

즉, 경매 등기 전에 이사하고 전입 신고를 완료해야 한다는 의미다. 

세 번째 요건은 배당 요구를 종기까지 해야 한다. 

만약 1번과 2번 요건을 충족했음에도 배당 요구를 하지 않으면 최우선 변제를 받을 수 없다. 



3. 📊 소액 임차인 최우선 변제권 개요

 

 소액 임차인 최우선 변제권은, 이는 인터넷 등기소에서 확인 가능하다.(경매정보지에서 확인가능)

 시점, 지역, 소액 임차인 금액, 그리고 최우선 변제받는 금액이 기재되어 있다.

시점은 담보 물건을 설정한 일자를 의미하며, 계약 일자는 포함되지 않는다.

서울의 경우, 2023년 2월 21일 이후 소액 임차인은 1억 6,500만 원 이하에서 인정되며, 최우선 변제받는 금액은 최대 5,500만 원이다.



4. 📜 말소 기준 권리와 임차인의 대항력
근저당권은 말소 기준 권리가 될 수 있으며, 가압류도 이러한 권리로 인정된다. 

시간상으로 가장 빠른 권리인 신한은행 근저당권이 말소 기준 권리로 설정된다. 

예시) 임차인이 2019년 7월 2일에 전입 신고,  말소 기준 권리(근저당권등)가  2017년 6월 7일이면  나중이므로 대항력이 없다. 



5. 🏡 소액 임차인의 최우선 변제 조건

소액 임차인이 최우선 변제받기 위해서는 세 가지 조건이 필요하다. 첫째, 소액 보증금인지 확인해야 하며, 둘째, 경매 개시 결정 등기 전에 전입 신고를 했는지 확인해야 한다. 셋째, 배당 요구 종기일 이전에 배당 요구를 했는지를 검토해야 한다. 

예시) 2017년 6월 7일 기준으로 소액 보증금은 1억 이하에서 3,400만 원까지로 정의되며, 3,500만 원의 보증금은 소액 보증금으로 인정되지 않는다. 

두 번째 조건인 전입 여부를 확인한 결과, 임차인은 경매 등기 전에 전입.  

세 번째 조건에 대해서도 임차인이 배당 요구 종기일전에  배당 요구.  

이 모든 조건을 충족하면, 임차인은 소액 보증금 최우선 변제로 3,400만 원을 받을 수 있다.