경매기초--근저당권--

 근저당권의 개념과 실제 경매에서 어떻게 적용되는지를 설명합니다. 근저당권은 담보 물건으로서 우선변제권을 가지며, 등기부 을구에서 확인 가능합니다.  근저당권이 말소기준권리가 될 수 있으며, 경매 신청권이 있다는 점을 강조합니다. 또한, 실제 사례를 통해 근저당권 설정 날짜와 임차인의 전입 일자를 비교하여 대항력 유무를 판단하는 방법을 알려줍니다. 

1. 🔑 근저당권의 개념과 중요성
근저당권은 담보 물건으로, 후순위 권리자나 일반 채권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리이다.

근저당권은 부동산 등기부 을구에서 확인이 가능하다.

은행에서 대출을 받을 때, 원금의 120%까지 채권 최고액을 등기부에 설정하여 담보를 확보한다.

원금 상환이 불가능할 경우, 근저당권을 근거로 하여 임의 경매를 실시하게 된다.



2. 📜 근저당권과 경매의 관계
근저당권은 경매 신청권을 보장하는 법적 권리이다.

실무에서 확인한 바에 따르면, 거의 모든 저당권은 존재하지 않고 99%가 근저당권으로 설정되어 있다.

말소 기준 권리는 압류, 가압류 등과 함께 근저당권이 포함될 수 있으며, 이는 경매 시 소멸된다.

경매 과정에서 근저당권은 선순위, 후순위와 관계없이 매각으로 소멸된다.

따라서 낙찰자와는 관계없이 근저당권은 매각 효과에 의해 소멸되며 배당을 받지 못할 수 있다.



3. 📜 근저당권의 적용과 말소 기준 권리
실무에서 근저당권은 다양한 사례를 통해 적용되는 방식이 설명된다. 

근저당권은 말소 기준 권리로 설정될 수 있으며, 이는 다양한 권리에 적용된다. 

가압류 역시 말소 기준 권리로 설정될 수 있지만, 가처분은 그러한 기준 권리에 해당하지 않는다. 

말소 기준 권리 중 가장 중요한 것은 선순위로 설정되어 있는 권리이다. 



4. 🏛️ 근저당권과 경매 신청권

근저당권은 경매 신청권을 포함하고 있어, 이는 채권자가 경매를 통해 자신의 권리를 주장할 수 있음을 의미한다.

예를 들어,한밭새마을금고 임의 경매를 신청했다는 사실이 있다.

대부회사로 넘어간 근저당권이며 낙찰시 모두 소멸된다.

임차인의 권리 분석이 중요하며, 임차인 전입 일자는 2022년 5월 26일로, 이 날짜가 말소 기준 권리인 2022년 10월 7일보다 늦기 때문에 대항력이 없다.

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5. 📚 근저당권의 실무 사례 분석
근저당권은 말소 기준 권리가 될 수 있으며, 이는 경매 과정에서 중요하다. 

압류도 말소 기준 권리가 될 수 있으며, 시간상으로 가장 빠른 근저당권이 말소 기준 권리가 된다. 

경매 신청권이 이미 존재하며, 이는 신청된 상황에서의 권리 분석을 가능하게 한다.