돈내고 경매강의 듣지마세요. 부동산 경매 기초 무료강의

경매 권리분석 무료 마스터 --- 부동산 경매의 기초를 무료로 배우고자 하는 초보자들을 위한 강의로, 경매의 기본 개념과 권리 분석 방법을 쉽게 설명합니다. 특히, 경매에서의 물권과 채권의 차이를 강조하며, 법원이 제공하는 매각 물건 명세서를 통해 권리 분석을 간단히 할 수 있음을 알려줍니다. 경매의 복잡한 절차를 이해하고, 초보자도 쉽게 접근할 수 있도록 돕는 것이 이 강의의 핵심입니다.

1. 🌟 부동산 경매 시작하기

• 부동산 경매 투자를 시작하기 어렵다면 필수적으로 알아야 할 개념을 소개.

   

• 초보자 맞춤으로, 부동산 경매가 무엇인지 쉽게 설명.

 

2. 📚 경매 기초 강의 소개

• 부동산 경매의 기초 개념을 시작하며, 경매 과정과 관련 용어를 정리하는 데 집중하고 있다.

• 경매의 기본 원리와 권리 분석의 중요성을 쉽게 이해할 수 있도록 설명할 예정이다.

• 경매 투자에 대한 기본 개념을 제공하여 청중들이 이해할 수 있도록 돕고 있다.

• 해당 강의는 초보자를 위한 기초적인 내용을 다루기 때문에, 경매 투자에 대한 이해도를 높이는 데 기여할 것이다.

   

 

3. 💼 채권자와 채무자의 역할 및 경매 절차

• 채무자는 돈을 빌려준 사람을 가리키며, 반면에 채권자는 그 돈을 빌려준 사람이다.

• 일반 매매와 달리, 경매에서는 법원이 중개 역할을 하며, 법원이 경매의 안전성을 보장해 준다.

• 경매 물건이 나오는 지역의 법원이 해당 경매를 중개하게 된다.

• 여러 명의 채무자가 있을 경우, 경매는 모든 채권자가 동의할 필요 없이 한 명의 채권자만으로도 신청할 수 있다는 점이 중요하다.

 

4. 💡 경매 절차와 담보 개념의 중요성

• 경매는 채권자 중 한 명이 신청하면 진행되며, 법원에서 정한 입찰 기한 내에 가장 높은 금액을 제시한 사람이 낙찰을 받는다.

• 경매의 종류에는 다양한 옵션이 있지만, 상식적으로 중요한 것은 차용증과 담보를 설정하는 두 가지 방식으로 나뉜다.

• 차용증은 단순한 계약으로서, 채권자는 채무자에게서만 돈을 받아야 하며, 채무자가 돈을 갚지 않으면 큰 어려움이 발생할 수 있다.

• 반면, 근저당권을 설정하면 채무자가 잠적하더라도 담보로 잡힌 부동산을 통해 추후에 돈을 회수할 수 있으므로 더 안전하다.

• 이러한 이유로 담보가 있는 방식이 돈을 확보하는 데 더 유리하다고 할 수 있다.

 

5. 📋 경매의 물권과 채권 개념 이해하기

• 물권과 채권은 경매에서 중요한 개념으로, 물권은 물건으로부터 담보를 잡고 돈을 받을 권리이며, 채권은 특정 사람으로부터 받을 권리라고 정의된다.

• 경매에서 물권을 가진 채권자는 경매 신청을 통해 직접적으로 권리를 행사할 수 있지만, 채권자는 이를 위해 소송을 먼저 진행해야 하므로 경매 신청 권리가 제한된다.

• 물권의 경우 우선 변제 권리가 존재하여, 경매 후 배당을 받을 때 가장 먼저 변제받는 순위에 있다.

• 경매 시스템은 채무자가 채권자에게 돈을 갚지 않을 경우 다른 투자자에게 물건이 넘어가게 하여 시스템 전체를 원활하게 만드는 역할을 한다.

• 법원은 권리 분석을 통해 경매 물건의 권리를 정리하고, 매각 물건 명세서와 현황 조사서를 통해 입찰자가 유리한 상황을 이루도록 지원한다.

5.1. 채권과 물권의 기본 개념

• 채권자는 물건으로부터 돈을 받을 수 있는 물권과, 물건에 대해 빌려준 사람으로부터 받을 수 있는 채권의 권리를 갖는다.

• 경매에서는 물권과 채권이 중요한 개념이며, 이를 이해하는 것이 경매 진행의 기초가 된다.

• 물권은 물건을 담보로 잡고 받을 권리이며, 채권은 특정인에게 우선적으로 받을 권리로 이해해야 한다.

• 물건과 관련하여 법적 규칙에 따라 채무자의 부동산에 기재된 권리를 확인하기 위해 등기부 등본이 사용된다.

5.2. 경매를 통한 담보 설정과 절차

• 경매에서 채무자의 담보를 확보하기 위해 근저당권을 설정하고, 이를 등기부에 입력하는 절차가 필요하다.

• 그러나 만약 채무자가 돈을 갚지 않을 경우, 근저당권을 통해 경매를 진행할 수 있다.

• 이 경매 절차를 간단하게 설명할 때, 이를 임의 경매라고 칭하며 쉽게 진행할 수 있음이 강조된다.

• 하지만 채무자는 차용증을 통해 돈을 빌린 후 지급하지 않을 수 있으며, 이 경우 경매를 즉시 진행할 수 없다는 점이 있다.

5.3. 소송 절차와 경매 시스템의 작동 원리

• 소송을 진행하여 채무자의 부동산을 경매에 넘길 수 있으며, 이를 위해 소송 판결 이전에 가압류 등기를 통해 채무자의 자산 보호 조치를 취한다.

• 근저당권은 물권으로, 경매 신청을 할 수 있는 권리가 있으며, 물권자는 배당에서 우선권을 가진다. 반면, 채권자는 우선 변제권이 없다.

• 경매는 채무자와 채권자 간의 재정적 갈등을 해결하는 시스템으로, 새로운 낙찰자가 등장하여 모든 이해관계를 정리하는 역할을 한다.

• 경매 물건에는 다양한 법적 권리들이 존재해 보통 인수해야 하지만, 법원에서 이를 제거하여 낙찰자에게 안정성을 제공한다.

• 이러한 시스템은 경매 법과 절차의 투명성을 보장하여 입찰자들이 활동하기에 유리한 조건을 만든다.

5.4. 법원에서의 권리 분석 과정

• 권리 분석은 법원에서 수행되며, 이는 의뢰인이 아닌 법원 측의 책임이다.

• 매각 물건 명세서를 통해 권리 분석이 이루어지며, 이는 중요한 서류로 권리 분석의 기초 자료가 된다.

• 법원에서는 현장 조사서와 같은 보조 서류를 통해 점유자를 내쫓는 인도 명령 제도를 제공하여 입찰 과정에서의 지원을 한다.

• 대부분의 경매 물건은 인수하지 않는 경우가 많으며, 약 90%가 권리상의 문제가 없다는 점이 강조된다.

• 경매 물건 중 특수 물건은 약 5%에서 10%이며, 이는 권리 이상의 하자를 가진 물건으로 구분된다.

5.5. 특수 물건 접근을 위한 권리 분석의 중요성

• 초보자는 일반 경매 물건을 통해 권리 분석을 배우고 시작해야 한다. 이를 통해 충분한 수익을 얻는 것이 가능하다.

• 일반적으로 특수 물건에 대한 접근은 경쟁률이 다를 수 있으며, 낮은 경쟁률의 물건도 충분히 시도할 수 있다.

• 권리 분석은 법원에서 이루어지며, 매각 물건 명세서와 현황 조사서를 통해 필요한 정보를 파악해야 한다.

• 권리 분석의 핵심은 입찰자의 권리를 이해하는 것에 있으며, 이 권리는 두 가지로 나뉜다: 제3자의 권리와 임차인의 보증금.

• 따라서 초보자는 인수의 여부만 잘 확인하면 경매를 효과적으로 진행할 수 있다.

5.6. 배당 원리 이해하기

• 경매에서 입찰자는 민법 대신 민사집행법에 따라 권리를 분석하고 배당 원리에 따라 경매에 참여하게 된다.

• 민사집행법은 경매 시 금전 채권과 같은 특정 권리를 소멸시키며, 이를 통해 입찰자는 문제없이 입찰에 참여할 수 있게 된다.

• 금전 채권자는 매각 대금을 통해 배당을 받으며, 이 과정에서 권리가 소멸하여 경매에 남겨진 자산이 정리된다.

• 채무자가 잔여 금전 채권에 대해 경매를 통해 배당을 못 받을 경우, 해당 금전 채권자는 별도로 채권 회수를 해야 하므로 이 과정에서의 리스크가 존재한다.

• 배당의 순서는 등기 설정 일자에 따라 이루어지며, 늦게 설정된 채권자는 배당에서 제외될 위험이 있다.

5.7. 경매 신청 및 배당 절차의 이해

• 경매 신청을 하면 법원에서 채권자들에게 배당 요구 신청을 하라는 안내를 보내고, 채권자는 이를 통해 배당을 받을 수 있다.

• 배당 요구 신청은 배당 요구 종기일 이전에 완료해야 하며, 이를 통해 금전 채권자들은 배당을 받을 수 있는 자격을 얻는다.

• 경매가 시작되면 법원에서 경매 기입 등기가 이루어지며, 이는 전 국민이 인지할 수 있도록 하는 중요한 절차이다.

• 입찰이 진행되고 낙찰자가 잔금을 지불한 후, 약 4주에서 7주 후에 배당 기일이 설정되어 금전 채권자들이 배당을 받게 된다.

• 배당 절차는 경매 신청에서부터 배당 요구 신청, 입찰 그리고 최종 배당 기일로 이어지는 일련의 과정으로 구성된다.

5.8. 전세권의 인수 및 소멸 개념

• 전세권자가 계약 기간 동안 임차인과의 계약을 원하지 않을 경우, 전세권은 소멸될 수 있으며, 이는 전세 보증금과 관련이 있다.

• 전세권자는 법원에서 담보가등기권자처럼 배당 요구 신청을 할 수 있는 특권이 있으며, 이를 통해 배당을 받고 소멸할 수 있다.

• 전세권의 소멸은 담보가등기와 함께 특이한 경우로, 두 경우만 소멸로 바뀔 수 있다.

• 만약 전세권자가 배당을 덜 받았다면, 채무자에게 별도로 요구해야 하며, 해당 사건에서는 전세권자가 배당을 전부 받지 못할 수도 있다.

• 결국, 전세권자는 다른 사건과 마찬가지로 자신의 권리를 회복하기 위해 채무자에게 직접적으로 요구해야 한다.

5.9. ️ 말소 기준 권리의 중요성과 이해

• 말소 기준 권리는 경매 권리 분석에서 인수 여부를 결정하는 중요한 기준이며, 정확한 이해가 필요하다.

• 매각 물건 명세서는 법원이 작성한 권리 분석의 결과로, 권리의 우선순위와 소멸 여부를 알려주는 중요 서류이다.

• 말소 기준 권리는 갑구와 을구의 권리를 시간순으로 정렬하여 소멸되는 권리 중 가장 빠른 것을 나타내며, 이는 경매에서 필수적이다.

• 말소 기준 권리 아래에 존재하는 권리는 무조건 인수되며, 그 권리들이 법적으로 소멸된다.

• 법원은 권리 분석 과정에서 발생할 수 있는 실수로 피해를 본 경우 배상 책임을 지며, 매각 물건 명세서는 이를 신뢰할 수 있는 기준으로 삼아야 한다.

 

6. 🔑 대항력과 경매에서의 권리 이해

• 대항력은 임차인이 임대차 계약 기간 동안 보증금을 받을 수 있는 권리로, 주인 바뀌어도 계약 기간이 끝날 때까지 거주할 수 있도록 보장한다.

• 경매에서 대항력을 가진 임차인을 인수하면 그들은 보증금을 요구할 권리가 있으며, 이는 낙찰자가 부담해야 한다.

• 대항력을 확인하기 위해서는 전입 신고와 점유, 정상적인 임대차 계약 등이 필요하며, 전입일이 말소 기준 권리일보다 빠를 때만 대항력이 인정된다.

• 그러나 대항력 있는 임차인이 우선 변제권을 행사하면, 배당을 받을 수 있으므로 낙찰자는 인수할 것이 없을 가능성이 높다.

• 우선 변제권의 조건으로는 대항력 요건을 갖추고 확정 일자를 받아야 하며, 이 조건을 충족하지 않을 경우 배당 요구 신청은 가능하나 우선 변제권이 발생하지 않는다.

6.1. 대항력의 개념과 주택 임대차 보호법의 발전

• 대항력은 경매 물건에서 임차인이 인수할 수 있는 보증금과 관련된 중요한 개념이다.

• 주택 임대차 보호법은 1980년まで 법적 보호가 제한적이었으나, 이후 1984년 노태우 대통령의 정책으로 발전하게 되었다.

• 전세 사기 문제가 급증하면서 임차인을 보호하기 위한 법적 장치가 필요해졌고, 이는 주택 임대차 보호법의 탄생 배경이 되었다.

• 이러한 법적 발전은 경매 시장에서 임차인의 권리를 보호하고, 경매 투자에 필수적인 법적 지침을 제공하는 데 중요한 역할을 한다.

6.2. ️ 대항력과 경매에서의 권리 분석

• 대항력은 임차인에게 유리하지만, 경매인에게는 무시무시한 인수 위험으로 작용한다.

• 이번 챕터에서는 대항력, 우선 변제권, 임차권 등기에 대해 다룰 예정이다.

• 권리 분석의 목적은 입찰자의 권리를 정확히 파악하기 위한 것으로, 이는 인수 문제와 관련이 있다.

• 인수는 경매에서 추가적인 비용을 유발할 수 있는 요소로서, 반드시 고려해야 할 사항이다.

6.3. 대항력의 중요성과 역할

• 대항력은 임대차 계약 기간 동안 임차인이 주인을 바꾸더라도 자신의 권리를 유지하며 살 수 있는 법적 권리를 의미한다.

• 대항력이 적용되면 임차인은 계약 종료 시 보증금을 들고 주인에게 나갈 수 있어, 이는 경매에서 중요한 고려 사항으로 작용한다.

• 대항력 있는 임차인을 경매로 낙찰받아도 기존 계약에 따라 이들을 즉시 내쫓을 수 없으며, 나중에 보증금을 요구할 가능성이 있다.

• 경매에서 대항력은 채권의 개념과 연결되며, 역사적으로 전세권의 보증금을 보호하기 위해 1984년에 도입된 법적 장치로 추정된다.

• 대항력은 기존 임대차 계약이 유지되는 한 임차인의 거주 권리를 보장하는 핵심 개념으로, 부동산 투자 시 반드시 이해해야 할 요소이다.

6.4. 대항력의 이해: 임차권과 채권의 차이

• 대항력은 임차권이 물건이 아닌 채권의 성격을 가지며, 이를 명확히 하기 위해서는 임대차 계약이 필요하다.

• 임차인은 계약서에 따라 임대인에게 돈을 받을 권리를 가지며, 이는 물권이 아니다.

• 강제 경매는 임차인이 임대인에게 돈을 받지 못할 경우에 소송을 통해 진행될 수 있다.

• 전세권과 대항력의 차이로 인해, 대항력을 가진 임차인은 강제 경매로만 처리가 가능하다.

• 일반 매매에서 대항력을 가진 전세 입자는 새로운 주인에게도 보호받으며, 기존 계약 기간 동안 계속 거주할 수 있다.

6.5. 대항력 요건의 차이점: 일반 매매 vs 경매

• 일반 매매에서 대항력을 가지기 위해서는 전입 신고, 점유, 정상적인 임대차 계약의 세 가지 조건이 필요하다.

• 그러나 경매에서는 일반 매매와 동일한 세 가지 조건 외에 추가적인 요건이 요구된다.

• 일반 매매의 경우, 전입 신고의 날자는 중요하지 않으며, 단순히 행위만 있으면 대항력이 성립한다.

• 이런 대항력 요건을 충족하지 못하면 갭 투자 시 다른 사람에게 퇴거 조치를 취할 수 없는 상황이 발생할 수 있다.

• 경매에서는 이러한 대항력 요건을 갖추는 것이 더욱 복잡할 수 있음을 유념해야 한다.

6.6. 경매에서 대항력의 중요성

• 경매에서 대항력을 유지하기 위해서는 근저당권자보다 전입일이 빨라야 하며, 그렇지 않으면 대항력이 사라진다.

• 대항력의 요건이 충족되었더라도, 전입일이 늦으면 임차인은 보증금을 받지 못할 수 있으며 이는 현실적 문제를 초래한다.

• 경매에서 대항력을 인정받기 위해서는 정상적인 계약과 점유 상태가 필수적이므로, 전입 신고만으로는 대항력이 인정되지 않을 수 있다.

• 매각 물건 명세서에서 대항력을 판단할 때는 전입 신고일과 말소 기준 권리 일자를 비교해야 하며, 이를 통해 권리 분석이 가능하다.

• 대항력이 있는 임차인의 경우, 경매의 결과가 달라질 수 있으므로 어떠한 상황에서도 투자의 기준을 명확히 할 필요가 있다.

6.7. 우선 변제권의 이해

• 우선 변제권은 임차인이 배당받을 때 다른 권리자보다 우선적으로 배당받을 권리를 의미하며, 이를 통해 대항력이 보장된다.

• 경매에서 우선 배당과 안분 배당은 개념상 대조되며, 특히 물권인 경우 우선 배당이 시행되고, 채권은 비율에 따라 나눠 받게 된다.

• 임차인은 우선 변제권을 신청하여 채권으로 배당 요청을 할 수 있으며, 특정 조건을 갖출 경우 우선 배당을 받을 수 있는 특별한 권리를 가진다.

• 이 과정에서 임차인은 확정 일자를 통해 줄을 서게 되며, 이는 물권처럼 우선 배당을 받기 위한 필수 절차로 작용한다.

• 세부적으로, 우선 변제권은 채권의 물권화를 통한 법적 특혜이며, 임차권의 대항력을 통해 보증금을 낙찰자에게 받을 수 있도록 해준다.

6.8. 우선 변제권의 조건과 실무 활용

• 우선 변제권은 대항력의 요건과 확정 일자를 갖춰야 하며, 이를 통해 사기급의 특권을 확보할 수 있다.

• 배당 요구 신청은 종기일 이전까지 반드시 해야 하며, 이 절차를 누락할 경우 심각한 손해가 발생할 수 있다.

• 매각 물건 명세서의 권리 신고는 임차인이 우선 변제권을 주장하기 위한 필수 정보로, 이를 통해 필요한 서류를 확보할 수 있다.

• 확정 일자 없이 배당 요구 신청은 가능하지만, 이를 통해 우선 변제권을 확보할 수는 없다.

• 경매 상가의 대항력이 없더라도 대항력의 요건을 갖추면 우선 변제권을 사용할 수 있으며, 조건이 충족된다면 대항일의 시점과 관계없이 적용된다.

6.9. 임차인의 우선 변제권과 미배당 보증금의 관계

• 임차인의 우선 변제권은 전입일이 말소 기준 권리와 관계없이 행사할 수 있지만, 대항력 요건을 갖추고 있어야 한다.

• 그러나 우선 변제권을 사용한 임차인이 배당을 누리지 못하는 경우가 발생할 수 있으며, 이는 미배당 보증금이 발생했다는 것을 의미한다.

• 대항력이 있는 임차인은 미배당 보증금을 낙찰자에게 받을 수 있는 반면, 대항력이 없는 임차인은 미배당 보증금을 받을 수 없다.

• 따라서 경매에서 우선 변제권을 행사한 임차인이 대항력을 갖추었는지 여부는 배당 분석에서 중요한 고려사항이 된다.

• 결국, 미배당 보증금 여부에 따라 권리를 인수할 수 있는 조건이 달라지며, 이는 경매 투자의 수익성에 큰 영향을 미친다.

6.10. 경매 배당 원리 및 우선변제권의 중요성

• 경매물건의 배당 과정에서 여러 권리 간 우선 순위에 따라 배당이 결정되며, 이는 근저당권, 가압류, 전세권, 확정일자 등이 경쟁하는 구조로 이뤄진다.

• 배당 원칙에 따라, 특정 사례(6번 케이스)가 늘어날수록 미배당 보증금이 증가하게 되며, 이는 세입자에게 부정적인 영향을 미칠 수 있다.

• 법정 기일에 따라 세금의 배당 순위를 결정하며 만약 법정 기일이 늦다면 해당 세금은 근저당권보다 나중에 배당받는다.

• 새로운 법률 개정으로 인해 전세 사기 문제를 완화하기 위해 당해세가 확정일자와 비교할 때 느릴 경우 배당 순위가 변동될 수 있다.

• 경매에서 배당 정보를 입찰 전 확인하기 위해서는 임차인과 같은 이해관계자의 협조가 필요하며, 이로 인해 잘 알지 못하는 미배당 정보를 파악할 수 있는 방법이 있다.

 

7. 🎓 경매 권리 분석 종합 정리

• 임차권 등기는 대항력의 요건을 갖추기 위해 필요하며, 점유가 유지되는 특별한 법적 조건이 있음을 강조한다.

• 대항력이 있는 임차권자와 임차권 등기자의 권리 상태는 임대차 관계에서 중요한 영향을 미치므로, 이를 잘 이해해야 한다.

• 경매 신청 전 임차권 등기가 이루어진 경우와 이후의 경우는 법정에서 다르게 판단되며, 각 상황에 맞는 배당 신청 요건이 존재한다.

•  입지 분석, 시세 조사, 부동산 세금 이해 및 투자 방향의 올바른 결정이 성공의 지름길로 인도할것이다.