경매를 통해 미친 가성비를 자랑하는 수익형 부동산, 특히 다가구 주택을 취득하는 방법을 소개합니다. 2021년 신축 또는 리모델링된 다가구 주택은 1.5룸 구조로, 높은 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 하지만 필로티 주차장 누수와 같은 다가구 주택의 고질적인 문제점을 꼼꼼히 점검해야 하며, 배관 문제, 보일러 누수 등을 확인하고 보수 비용을 고려해야 합니다. 신탁 대출을 활용하면 초기 투자금을 줄여 월 순수익 300만 원 이상을 기대할 수 있지만, 입지 조건과 주변 시세를 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 이 콘텐츠는 다가구 주택 경매를 통해 수익형 부동산을 저렴하게 취득하는 방법을 제시하며, 투자 시 유의해야 할 사항들을 짚어줍니다.
1. 🏠 매력적인 다가구 주택 소개
2021년에 신축되거나 리모델링된 1.5룸 아홉 가구와 원룸으로 구성된 다가구 주택이 소개되었다.
이 물건은 감정가 6억 6천만 원에 비해 현재 최저가가 2억 2천만 원으로, 금액적인 메리트가 뛰어난 것으로 평가된다.
내부 상태는 A급으로 보이나, 1층 출입부와 주차장에서 누수 흔적이 있어 보수가 필요하다.
2. 🏠 다가구 주택의 누수 문제와 수익성
다가구 주택의 필로티 주차장 누수는 주로 배관 문제로 발생하며, 특히 화장실의 세면대와 변기에서 문제가 빈번하게 발생한다.
세면대는 막힘 및 배관 연결 문제, 변기는 부식된 오래된 부속들이 원인일 수 있으며, 싱크대와 보일러도 누수의 주된 요소로 작용한다.
보수 비용은 원인과 난이도에 따라 달라지지만, 최소 50만 원에서 최대 500만 원까지 지출될 수 있다.
3. 🏢 물건 정보와 입찰 조건
사건번호는 2024 타경 11015이고, 물건은 다가구 건물로 2007년에 지어진 건물이다.
토지 면적은 84.03평, 건물 면적은 151.12평, 감정가는 6억 6,111만 160원이며, 최저가는 34% 금액인 2억 2,643만 5,000원으로 설정되어 있다.
입찰 기일은 2025년 3월 19일로 정해져 있다.
토지 감정가는 평당 300만 원, 최저가는 34% 금액인 평당 102만 원이다.
건물 감정가는 평당 269만 원, 최저가는 34% 금액인 평당 91만 원으로 설정되어 있다.
4. 🏢 월세 시세 및 리모델링 현황 분석
월세 시세는 보증금 100만 원에 월세 20만 원, 관리비 5만 원으로 총액 25만 원으로 파악된다.
물건 내부는 리모델링 현황이 있으며, 침대와 TV가 구비되어 있으나 거실이 상당히 좁고 화장실은 수리가 되어 있지 않다.
이 물건은 B급 리모델링 상태로 평가되며, 정사이즈 미니 투룸이라고 보기 어렵다.
근처 원룸의 시세는 보증금 200만 원에 월 23만 원이며, 화장실까지 올 수리가 이루어진 깔끔한 상태다.
마지막 물건은 보증금 200만 원, 월 30만 원에 관리비 5만 원으로, A급 리모델링 상태에 세탁기와 건조기 옵션이 포함되어 있다.
5. 📊 실거래가 및 구조 비교
2021년 8월에 실거래된 오늘 물건의 평당 가격은 773만 원으로, 총액은 6억 5천만 원이다.
비교 대상 물건은 2022년 12월 19일에 평당 637만 원으로 거래되었으며, 면적은 대지 75평, 연면적 137평이다.
오늘 물건은 리모델링이 이루어지지 않았을 것으로 추정되지만, 금액적으로는 리모델링 급 물건으로 보인다.
주변 시세로는 작년 6월에 평당 720만 원, 평당 1천만 원, 2024년 7월에는 평당 747만 원에서 실거래가 이루어졌다.
2층에서 4층까지는 동일한 구조로, 2층 및 3층의 일부 원룸은 이종 근생 시설로 용도 변경이 이루어졌다.
6. 💰 예상 임대 수익 분석
원룸 여섯 가구와 1.5룸 아홉 가구 배치로, 보증금 100만 원에 월 23만 원, 월 30만 원의 임대 수익이 예상된다.
총 보증금 1,500만 원과 월 임대 수익 408만 원으로 계산된다.
예상 입찰가는 감정가 대비 42%인 2억 8천만 원으로 설정되어 있다.
연 임대 수익은 4,890만 원이며, 신탁 대출은 2억 2,480만 원 가능성이 있다.
실 투자금 5,780만 원에 대해 월 임대 수익이 312만 원으로 예상되며, 연 임대 수익률은 64.9%로 상당히 높은 편이다 ; 그러나 이는 만실 기준으로 산정된 것임을 유념해야 한다.
7. 🏡 다가구주택 경매 물건 현황 및 주의사항
경북 구미시 진평동에 위치한 다가구 경매 물건으로, 진평 및 인동 지역은 다가구 임차 수요가 가장 많이 몰리는 곳이다.
이 지역은 2000년대 초반부터 2010년 중반까지 상당히 건축이 많이 이루어진 입지로, 건물의 연식이 오래되었다.
현재 대항력 있는 임차인은 없으며, 전세 임차인이 3명, 반전세 임차인이 1명으로 조사되었다. 나머지 임차인들은 실제 거주를 하지 않을 것으로 추정된다.
감정가는 6억 6천만 원으로, 이는 구미 다가구 시세와 비교해 높게 평가된 것으로 여겨진다.
현재 입찰 준비 시 누수 전문가와 동행하여 입찰 전에 물건의 상태를 확인하는 것이 권장된다.
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