보증금 떼먹은 서울시 청년안심주택

서울시에서 시행하는 청년안심주택에서 보증금 미반환 문제가 발생하여 청년들의 불안감이 커지고 있습니다.  잠실 센트럴 파크 청년안심주택의 강제 경매 사례를 통해, 시행사의 공사비 미지급으로 인해 입주민들이 보증금을 돌려받지 못할 위기에 처한 상황을 심층적으로 분석합니다. 특히, 보증보험 미가입 상태로 방치된 점과 서울시의 소극적인 대처에 대한 비판적인 시각을 제시합니다.  청년 주거 문제의 심각성을 알리고, 전세 계약 시 등기부등본 확인, 전입신고, 확정일자, 보증보험 가입 등 필수적인 안전장치 마련의 중요성을 강조합니다. 결국, 청년들의 주거 안정을 위한 정책의 실효성과 관리 감독의 중요성을 되짚어보는 계기를 제공하며, 안심 주택이라는 이름이 무색하게 된 현실을 꼬집습니다.

1. 🏡 청년 안심 주택의 위기

서울시의 청년 안심 주택은 청년과 신혼부부를 위한 저렴한 임대 주택으로, 2017년부터 시행되어 왔다.

청년 안심 주택은 서울주택도시공사(SH)와 민간 사업자가 운영하는 공공지원 민간 임대가 혼합되어 있으며, 최근 문제가 발생한 것은 민간 사업자 운영의 주택 영세성 때문이다.

2030년까지 12만 가구의 청년 안심 주택 공급이 계획되었지만 공급이 원활하지 않으며, 높은 경쟁률(1340대 1)이 청년 주택 부족을 시사하고 있다.

1.1. 청년 안심주택의 문제점

청년 안심주택은 서울시에서 청년들과 신혼부부를 위해 제공하는 주택으로, 전세 사고 발생은 심각한 문제로 여겨진다. 

이 주택 제도는 2017년부터 시행되었으며, 19세에서 39세까지의 미혼 청년 및 결혼 후 7년 이내의 신혼부부를 대상으로 한다.

주로 교통 편리한 역세권에 위치한 작은 규모의 주택들로, 일반적으로 원룸 또는 투룸 형태로 건설된다.

서울특별시가 주관하고 관리하는 청년 안심주택은 지역별로 지원받을 수 있는 혜택이 있다.

1.2. 서울시 청년안심주택의 임대 구조

서울시 청년안심주택은 주변 시세보다 저렴한 임대 주택을 공급하는 구조로 되어 있다.

공공 임대는 서울 주택 도시공사(SH)가 직접 공급하며, 민간 사업자가 운영하는 경우는 공공지원 민간 임대로 분류된다.

특정 건물에서는 마찬가지로 SH가 운영하는 공공 임대와 민간 사업자의 공공지원 민간 임대가 혼재되어 있다.

민간 사업자가 운영하는 공공지원 민간 임대에서 발생한 문제는 서울시의 관리 한계로 인해 발생했을 가능성이 있다.

공공 임대는 주변 시세 대비 30% 저렴하고, 민간 사업자가 운영하는 공공지원 민간 임대는 75%~80% 저렴한 편이다.

1.3. 서울시 청년 안심 주택 공급 현황

서울시는 2020년부터 2030년까지 12만 가구의 청년 안심 주택을 공급하겠다고 발표했으나, 실제 진행 상황은 미흡하다.

2023년에는 올해 공급될 40,000 가구 중 약 10,000 세대가 청년 임대 주택이 포함되어 있으며, 나머지는 민간 아파트로 분류된다.

청년 주택 임대 및 공공 임대가 차지하는 비율은 약 20,000 세대에 해당하는데, 국민 평형 이상의 아파트는 2만여 세대로 예상된다.

청년 안심 주택의 최고 경쟁률이 1,340대 1을 기록했으며, 이는 청년들이 선택할 수 있는 주택이 부족함을 나타낸다.

높은 경쟁률이 자랑할 일이 아니며, 이는 청년들이 안심하고 거주할 수 있는 주택이 부족하다는 점을 의미한다.

1.4. 청년안심주택 공급과 경매 문제

서울시는 청년과 신혼부부를 위한 공공 임대 주택 공급을 위한 노력을 지속하고 있으며, 국토교통부도 11만 호의 분양 전환 공공 임대 주택 공급을 발표했다.

하지만 이 공급이 수월하게 진행되지 않고 있어 안타까운 상황이다.

저렴한 임대주택이 공급되면 청년들이 안정적인 환경에서 거주할 수 있어 사회 진입의 기회를 확대할 수 있는 가능성이 커진다.

그러나 올해 발생한 문제는 지난 2월에 강제 경매된 청년 안심 주택으로, 서울시의 문제 해결 의지가 부족했음을 의심할 여지가 있다.


2. ⚠️ 청년 안심 주택의 위기 상황

청년 안심 주택의 최고 경쟁률은 1340대 1로, 이는 청년 주택 부족 문제를 반영하는 수치이다. 

공공임대는 주변 시세 대비 30%, 공공지원 민간임대는 70~80%의 가격으로 제공되고 있다. 

2023년과 2030년까지 12만 호의 청년 주택 공급 계획이 있지만, 2015년에도 동일한 약속이 있었던 바, 실질 공급은 의문이다. 

잠실 센트럴 파크 청년 주택이 시행사와 시공사 간의 공사비 미지급 문제로 인해 강제 경매에 들어갔다. 

거주 세대 수는 141세대이며, 총 보증금 238억 원에 대해 미지급된 공사비가 421억 원으로, 보증금 반환이 어려운 상황으로 보인다. 



3. 🏡 청년안심주택의 보증금 문제

임대 사업자는 보증보험에 가입해야 하지만, 보증보험 미가입 상태로 1년 6개월이 지나갔고, 이로 인해 청년들이 전부 돈을 떼일 위험에 처해 있다.

최우선 변제 금액은 무조건 돌려받을 수 있는 금액이 아니며, 보증금이 1억 6,500 이하이어야 가능하므로 그 이상일 경우 5,500만 원도 돌려받을 수 없는 상황이다.

서울시는 민간 임대 사업자가 주체라는 이유로 개입이 어렵다고 주장하지만, 청년들은 서울시의 안심 주택을 믿고 계약했기 때문에 사실상 배신감을 느끼고 있다.

2022년 계약 후 2023년 중도 해지로 보증금 반환 불가 통보를 받은 사례가 있으며, 청년 안심 주택에서의 상황이 일반 전세 사기와 다르지 않다는 점이 주목된다.

보증보험 사각지대와 관련해 서울시의 관리 감독 의문이 제기되고 있으며, 이는 여러 청년들에게 큰 피해를 야기할 수 있다.



4. 🏢 서울시 청년안심주택 경매 문제

지난해 건설 경기 악화로 인해 민간임대 주택 146가구가 경매에 넘어갔으며, 이 중 141세대의 보증금이 약 238억 원에 달하고 경매 중에는 반환받을 수 없는 상태이다.

서울시가 대위 변제를 시행할 경우 세금 문제가 발생할 수 있으며, 청년 임차인들은 보증금을 잃을 가능성이 커지고 있다.

서울시는 보증보험 가입을 하지 않아 청년들의 보증금이 위험에 처하게 되었고, 이는 전세 사고로 간주될 수 있다.

입주 시 등기부 등본을 확인해야 하며, 선순위 근저당이나 가압류 등이 존재할 경우 주의해야 한다는 점이 강조된다.

임대인이 보증보험을 가입하지 않을 경우 임차인이 직접 가입할 수 있으며, 이러한 수단은 위험을 줄이는 데 도움이 될 수 있다.

4.1. 청년안심주택의 경매 문제 발생

비판이 고조되고 있는 상황에서 지난해 건설 경기 악화로 인해 총 10%의 시공사가 돈을 받지 못해 경매에 넘겨졌다. 

이 과정에서 공공임대 71가구와 민간임대 146가구가 포함되어 있으며, 주로 문제가 되는 것은 146가구의 민간임대 주택이다. 

민간임대 주택의 141세대에서 보증금 약 238억 원이 경매 절차로 인해 돌려받지 못할 상황이다. 

경매법원에서 절차가 진행 중인 동안에는 채권을 반환받을 수 없기 때문에, 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 더욱 높다. 

서울시가 이 상황에 개입하여 대위 변제를 할 경우, 세금이 발생하는 문제도 발생할 수 있다. 

4.2. ️ 청년 안심 주택의 보증금 경매 문제

청년 안심주택이 1년 6개월 동안 보증보험을 들지 않아 시공사가 완납 받지 못한 상황이다. 이로 인해 경매 절차가 진행되고 있는 상태이다. 

문제가 발생한 아파트는 잠실에 위치한 센트럴 파크 더블 역세권 청년 주택으로, 2003년 7월에 입주하였고, 총 141세대가 있다. 

근저당이 421억 원이며, 해당 보증금 액수는 238억 원이다. 따라서 보증금이 1억 6,500만 원 이상일 경우, 임차인은 보증금을 한 푼도 받을 수 없게 될 위험이 크다. 

4.3. 서울시 청년안심주택의 문제점

서울시는 1인 가구 전월세 안심계약 도움 서비스를 확대하겠다고 발표했으나, 이 서비스는 중개사가 직접 계약을 도와주는 방식이다.

그러나 서울시는 보증 보험을 들지 않고, 시행사가 받지 못한 비용을 외면하는 등 청년들의 보증금에 대한 심각한 문제가 발생하고 있다.

이 문제는 서울시 차원에서 발생한 전세 사고로, 만약 민간이 주관하는 사업에서 발생했더라면 모든 것이 사기꾼으로 몰릴 수 있다는 우려가 있다.

따라서 서울시는 전세 사기에 대한 책임을 인식하고 각성을 해야 한다는 목소리가 커지고 있다.

4.4. ️ 청년 주택 입주 시 주의 사항

청년 주택 입주 시 등기부 등본을 반드시 확인해야 한다. 이는 모든 주택에 해당되는 중요한 주의사항이다. 

특히, 선순위 근저당이나 가압류가 있는 경우에는 중개사와 협의 후 계약해야 하며, 등기부 등본이 깨끗한 것을 확인한 후 계약하는 것을 추천한다. 

공동주택의 경우, 근저당이 특정 호실에만 적용될 수 있어 금전적 손실 가능성이 높으므로 더욱 경계해야 한다. 

오피스텔, 다세대, 아파트 등 주택 유형에 따라 추가적인 주의가 요구되며, 반드시 전입신고와 확정 일자를 받아야 한다. 또한, 보증보험 가입 여부도 확인해야 한다. 

보증보험은 허그 도시 주택 도시 보증 공사를 통해 가입 여부를 확인할 수 있으며, 임대인의 신용 문제가 있을 경우 보증보험 가입이 거부될 수 있다. 

4.5. 보증보험 가입 및 청년안심주택 상황

보증보험을 신청한 후, 가입 여부까지 확인하는 것이 필수적이며, 만약 가입하지 않았다면 직접 가입하는 것을 추천한다.

임대인이 보증보험에 가입할 수 없는 경우, 임차인이 대신 가입할 수 있으며, 임대인은 계약 기간이 절반 이상 남은 상황에서 가입 가능하다.

많은 임차인들이 보증보험 가입 방법을 잘 모르고 있으며, 직접 가입할 수 있다는 점을 인식해야 한다.

임대인이 보증보험을 제공하지 않는 경우, 임차인은 스스로 보증보험에 가입할 수 있으며, 어떤 상황에서도 이를 확인해야 한다.

서울시 청년안심주택의 경매 상황은 심각하며, 입주한 지 1년 8개월이 지났지만 시공사에 대금을 지급하지 않은 상태가 오랜 시간 방치된 점에 대해 실망스럽다.


5. 🏠 청년안심주택과 정책 필요성

민주당은 주택 임대차 입법을 통해 2+2에서 10년까지 연장 갱신을 할 것이라고 밝혔다. 

정책이 좋더라도 구체적인 관리가 부족해 국민들이 신뢰할 수 있도록 해야 한다고 주장한다. 

공공 주택조사 관리가 제대로 이루어지지 않는다면, 민간 주택 역시 제대로 관리될 수 없는 의문이 제기된다. 



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